공동명의에서 단독명의로 변경, 상생임대인 조건 양도세 비과세 해당 여부[vs 혼인으로 인한 증여]

윤석열 정부들어 대부분의 지역이 조정대상지역에서 해제가 되었지만,

취득 시점에 조정대상지역이었으면 그 당시 2년 거주, 2년 보유 조건은 지켜야 1세대 1주택 비과세가 됩니다. 

 

문재인 정부 시절, 요즘과는 다르게 가격 상승시기였는데요, 안정적인 임대시장을 위해 상생임대인 제도를 도입했습니다. 

당초는 22년 12월 까지 상생임대차 계약을 하는 것이었는데 2년 연장되어 24년12월31일 까지 상생임대차계약을 하는 경우 적용됩니다. 

 

다주택자라도 최종 1세대 1주택인 상태에서 그 해당 주택이 상생임대인 조건에 해당되면

1세대 1주택 비과세를 적용할 때 2년 거주요건 면제,

1세대 1주택 장기보유특별공제 적용시에도 2년 거주요건 면제하게 됩니다. 

 

상생임대인제도의 자세한 사항은 본 포스팅의 맨아래 [함께 보면 좋은글]을 참조하세요.

 

오늘은 상생임대차 특례 적용 시,

공동명의에서 단독명의로 변경되었을 때 해당이 되는지 알아보겠습니다. 

상생임대인의 기본 조건 중, 임차인의 동일성은 요구되지 않으나, 임대인은 동일해야하는 조건이 있습니다. 

살다보면 임차인이든, 임대인이든 신상의 변동이 생길 수가 있는데요, 

 

아래 사례는 부부가 이혼으로 공동명의 A 주택을 재산분할하여 단독명의로 바뀐 경우입니다.

 

 

 

 

2018.10월 부부공동명의로 A주택 취득, 
2020.12월 직전임대차계약 체결('20.12 ~ '22.12), 
2022.12월 상생임대차계약 체결('22.12 ~ '24.12), 묵시적갱신
2023년 이혼으로 인한 재산분할 예정 -> 단독명의
2025년 A 주택 양도 예정

 

본래대로 부부공동명의로 가지고 있다가 상생임대차 특례 적용 받기위해 25년 부터 양도하면 2년 거주 요건 충족하게 되어 비과세 대상이 됩니다. 그런데 상생임대차계약 후 1년 있다가 이혼으로 단독명의로 변경된 경우인데

 

직전임대차계약이 1년 6개월 이상이고, 상생임대차계약기간이 2년 이상 요건을 충족한 경우, 

단독명의자가  상생임대차 특례를 적용받기 위해서는 재산 분할 전, 후 임대 기간을 합산해야하는데 합산적용이 될까요?

 

세무 당국의 회신 내용은 OK

소득세법시행령 제155조의3 제1항(상생임대주택에대한 1세대 1주택의 비과세특례)을 적용할 때 
상생임대차계약을 체결하였으나, 이혼에 따른 재산분할로 해당 임대주택이 공동명의에서 단독명의로 변경된 경우, 재산분할 전,후 임대기간을 합산할 수 있는 것입니다. 
-양도, 서면-2023-부동산-0109 [부동산납세과-311] , 2023.02.02

 

 

그러면 위와 반대로, 갈라서는 경우가 아니라

혼인으로 인해 합치는 경우에는 어떻게 될까요?

 

2020.9월 A 주택을 소유하고 있는 갑은 임차인과 임대차계약 체결
2022.4월 갑과 을 혼인(동일세대 구성)
2022.5월 갑은 A주택 1/2 지분을 배우자 을에게 증여
2022.7월 기존 임대차계약기간 종료일
2022.8월 부부공동으로 새로운 임대차계약 체결.

 

국내에 1주택을 소유한 거주자가 소득세법시행령 제155조의3 제1항 1호에 따른 직전임대차 계약을 체결하고 해당 임대기간이 개시된 후 혼인한 경우로서 배우자에게 1주택의 1/2지분을 증여한 이후 임대기간 요건을 충족하고, 부부공동으로 새로운 임대차계약을 체결하여 상생임대차계약 요건을 모두 충족하는 경우 쟁점 특례를 적용받을 수 있는 것입니다.

 

 

 

참고로, 상생임대차 특례 기준 중에 직전임대차계약의 기간이 1년 6개월 이상이라는 조건이 있습니다.

보통의 주택임대차계약 기간인 2년이 아닙니다.

임대차 기간 중간에 상생임대인 제도가 생겨서 이 특례 적용을 받아야 하는데 2년 기간 채우다가 24년12월이 가기 전에 새로운 상생임대차계약을 못할 것 같다면? 어떻게든 조건을 맞추기 위해서는 계약을 24년내에 해야겠는데요...

 

즉, 계약기간 만료 전에 체결한 계약이 상생임대차계약에 해당하는지?

 

2021.8월 A주택 취득
2021.11월 임대차계약체결(임대기간 3년 약정함, 22.1.10 ~ 25.1.9)
2024.12.31. 임대차계약 갱신 예정

 

과세 당국의 사례 해석 내용을 보면 

 

1세대가 주택을 취득한 후 임차인과 체결한 임대차 계약 만료 전에 갱신계약을 체결한 경우로

2021.12.20 부터 2024.12.31 까지의 기간중에 갱신계약을 체결하고, 

임대기간, 임대보증금, 임대료 증가율 5% 등 요건을 갖춘 경우

소득세법시행령 제155조의3의 상생임대차계약에 해당하는 것입니다. 

 

 

또 다른 케이스인데요,

1세대가 주택을 취득한 후, 

임차인(갑)과 2년의 직전임대차계약을 체결하고, 

21.12.20.~24.12.31 까지의 기간중에 상생임대차계약을 체결하고 

실제 임대기간은 25.1.1 이후에 개시한 경우 상생임대차계약에 해당할까요?

 

 

2020.9월 A주택 취득
2023.2월 임차인 갑과 임대기간 시작(2년)
2024.12월 임차인 을과 임대차계약 체결
2025.2월 임차인 갑과 임대기간 종료, 임차인 을과 임대기간 시작.
향후 임차인 을과 임대기간 종료 후, A 주택 양도 예정임.

 

이 케이스도 마찮가지로 임대기간, 임대료5% 증액 요건 등 기본적인 상생임대인 요건을 충족하면

상생임대차계약에 해당됩니다.

 

상생임대인제도 활용하시는 분은 2024년 12월이 가기 전에 기간 잘 체크해보면 좋을 것 같습니다.

 

 

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