농어촌주택에 해당되는 시골집 매매, 양도세 비과세 조건

우리가 시골에 있는 주택을 흔히들 농촌주택, 농어촌주택이라고 말하는데, 농촌 지방에 있다고해서 모두 법에서 말하는 농어촌주택에 해당되는 것은 아닙니다. 이번에는 세법에서 말하는 농어촌주택에 대해 알아보고, 농어촌주택 양도 시 양도소득세 비과세 받는 경우에 대해 살펴보겠습니다.

 

 

농어촌주택이란?

농어촌주택의 해당하는 요건은 조세특례제한법 제99조의4에 나오는데요,

1. 취득당시에 읍.면 또는 인구 20만명 이하의 시지역에 속한 동 지역에 소재하는 주택일 것. 
2. 취득당시 주택 및 부수토지의 기준시가가 2억원 이하.(한옥은 4억원 이하.)
3. 본래 소유하고 있던 일반주택이 소재한 읍.면 지역 또는 연접한 읍.면 지역이 아닌 곳에 있는 농어촌주택을 취득할 것. 

 

인구 20만명 이하의 시 지역은 

충북 제천시,
충남 계룡시, 공주시, 논산시, 보령시, 당진시, 서산시. 
강원도 삼척시, 동해시, 태백시, 속초시.
전라북도 남원시 정읍시, 김제시.
전라남도 광양시, 나주시, 
경상북도 문경시, 안동시, 김천시, 상주시, 영주시, 영천시.
경상남도 밀양시, 통영시, 사천시,
제주특별자치도  서귀포시.

 

출처:조세특례제한법 시행령

 

 

취득당시 아래 어느하나에 해당되면 농어촌주택 대상에서 제외합니다. 

-수도권지역. 단, 인천 옹진군, 강화군, 경기 연천군지역은 농어촌주택에 해당됩니다. 
-국토의 계획 및 이용에관한 법률 제 6조에 따른 도시지역(주거지역, 상업지역, 공업지역, 녹지지역)
-조정대상지역
-토지거래허가구역
-관광진흥법에 따른 관광단지.

 

수도권 지역중 인천광역시 강화군, 옹진군, 경기도 연천군은 인구감소지역 및 접경지역에 해당되는 수도권 지역으로 위 조건에도 불구하고 농어촌주택에 해당됩니다. 2023년에 개정으로 강화군이 추가되었습니다. 

 

또한 2023년 개정으로 도시지역에서 제외되는 지역이 신설되었는데 인구감소지역 및 기업도시개발구역에 모두 해당되는 도시지역으로 영암, 해남 관광레저형 기업도시개발구역, 태안 관광레저형 기업도시개발구역이 추가되어 이들 지역에 소재한 주택은 농어촌주택에 해당됩니다. 

 

 

반응형

 

 

농어촌주택의 비과세 

 

1세대가 2003.8.1 ~ 2025.12.31. 까지 기간중에 위 항목의 농어촌주택의 요건을 모두 충족하는 1개의 농어촌주택을 취득하여 3년 이상 보유하고, 그 해당 농어촌주택을 취득하기 전부터 보유하고 있던 일반주택을 양도하는 경우에 농어촌주택은 1세대의 소유주택이 아닌 것으로 보아 1세대 1주택 비과세 규정을 적용합니다.

현재 개정된 법은 ~25년12월31일 까지인데, 이 기간은 계속 연장되고 있습니다. 

 

만약 1세대가 농어촌주택의 3년이상 보유 조건 충족하기 전에 일반 주택을 양도하는 경우에도 위 비과세 특례를 적용합니다. 그런데 특례를 적용받은 1세대가 3년 이상 보유하지 아니한 경우에는 비과세 받았던 일반주택에 대해 양도소득세를 추징합니다. 단, 상속, 수용, 멸실 등의 사유로 인하여 농어촌주택을 3년이상 보유하지 못하게 되는 경우에는 추징하지 아니합니다. 

 

 

사례 : 농어촌주택, 일반주택을 보유하다 일반주택을 양도하는 경우, 

2017.3. A 농어촌주택 취득
2021.7. B 일반주택 취득
2024.5. B 일반주택 양도(예정)

 

조세특례제한법에서 말하는 농어촌주택 비과세 특례는 농어촌주택 취득 전에 일반주택을 먼저 보유하고 있는 경우가 해당됩니다. 따라서 위 사례와 같이 농어촌주택을 먼저 보유하고 있는 상태에서 일반주택을 취득하고, 일반주택을 양도하게 되면 2주택 상태에서 양도하는 경우에 해당되어 비과세 적용을 받을 수 없습니다.