오피스텔 주택수 제외, 포함되는 경우[취득세,양도세,종부세,임대사업자,청약]

통계청 발표에 의하면 2022년 기준 1인가구가 34.5% 수준으로 약750만 가구가 넘습니다. 혼자 살면 그리 큰 집은 필요하지 않으니 오피스텔 같은 주거형태에 거주하는 경우가 많습니다.

오피스텔은 오피스(office)와 주거 공간을 의미하는 호텔(hotel)을 합친 말인데요, 이번 포스팅에서는 취득, 보유, 양도 과정에서 이 오피스텔의 정체에 대해서, 주택인지? 주택이 아닌지?, 정리해보겠습니다. 

 

 

목차

1. 오피스텔의 취득세율

2. 오피스텔 재산세 

3. 오피스텔 종합부동산세

4. 오피스텔 양도세

5. 임대사업자

 

 

1. 오피스텔의 취득세율

오피스텔은 기본적으로 건축할 당시에는 업무용으로 사용하는 용도로 지어지는 것이므로, 취득 후 주거용으로 사용 또는 업무용으로 사용하는 것과 관계없이 취득세는 비주택으로 간주되어 4% 세율이 적용됩니다. 취득당시에는 이 오피스텔을 주거용으로 사용할지 업무용으로 사용할지 정해지지 않기 때문입니다. 

취득세 4% + 농특세 0.2% + 지방교육세 0.4% = 총 4.6% 취득세율이 적용됩니다. 

 

단, 2020년 8월 12일 이후에 취득한 오피스텔이 주거용 오피스텔이라면 주택 수에 포함이 됩니다. 취득세, 양도세, 종부세 적용할 때 주택수에 포함이 되는 것입니다. 

만약 위 시점 이후에 주거용 오피스텔을 구매하고, 추가로 다른 주택을 매수하게 되면 취득세 산정 시 주택 수에 오피스텔이 포함되어 취득세 중과 규정을 체크해야합니다. 

참고로, 시가표준액이 1억원 이하라면 주거용 여부에 관계없이 주택수 산정에는 포함되지 않습니다. 

 

[오피스텔, 주택 취득세율 비교 ]

주택수 구분	오피스텔	주택
		조정대상지역	非조정대상지역
1주택	4%	1~3%	1~3%
2주택		1~3%	1~3%
3주택		6%	4%
4주택이상		6%	6%
주택수 산정	미포함, 단. 2020년 8월 12일 이후에 취득한 경우에 주택수 포함.	주택수에 포함됨

*주택공시가격 1억원 이하, 오피스텔 시가표준액 1억원 이하인 경우에는 취득세 주택수 산정에서 제외됩니다. 

*오피스텔 분양권 상태인 경우는 주택 수에 포함되지 않습니다. 

 

2020년 8월 12일 이후에 오피스텔을 취득했고, 주택분 재산세가 과세된다면 주거용오피스텔로 주택수에 포함된다고 보면 되겠습니다. 

 

 

2. 오피스텔 재산세

오피스텔 재산세는 사용하는 용도별 현황과세가 원칙으로 업무용, 주거용에따라 다르게 재산세가 부과됩니다. 

업무용이면 토지, 건물의 시가표준액에 공정시장가액비율을 적용하여 세율을 산정하고,
주거용 오피스텔은 주택의 세율체계에 따라 과세합니다. 
*공정시장가액비율을 업무용 70%, 주거용 60%를 적용합니다. 

주거용 오피스텔의 재산세 부과는 주거용으로 사용하는 것이 입증된 경우에 부과합니다.

 

아래와 같이 주거용으로 사용되는 것이 입증된 경우에 주거용 오피스텔로 재산세를 부과합니다. 

-과세당국으로부터 주택으로 사용되는 것으로 판정된 경우.
-주택으로 과세를 요청한 경우.
-주택임대사업자로 등록한 경우. 

 

재산세를 주거용으로 납부하게 되면 주택 수 산정에 포함되는데, 이는 양도소득세, 종부세 등에서 세제혜택을 적용할 때 

잘 체크해야합니다. 

 

[주택, 오피스텔 재산세]

주거용 오피스텔, 주택			업무용 오피스텔
구분	시가표준액	세율(누진적용)	구분	시가표준액	세율(누진적용)
토지+건물	6,000만원 이하	0.1%	토지	5,000만원 이하	0.2%
	6,000만원~1.5억원	0.15%		5,000만원~1억원	0.3%
	1.5억원~3억원	0.25%		1억원 초과~	0.5%
	3억원 초과~	0.4%	건물	0.25%

 

 

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3. 오피스텔 종합부동산세

오피스텔을 업무용으로 사용하면 종부세는 별도합산토지과세로 구분하여 과세되고, 

오피스텔 재산세를 주택분으로 납부하게되면 종합부동산세도 주택으로 분류되어 주택분으로 종부세를 납부하게 됩니다.  

-종부세 주택분은 전국합산 공시가격에서 9억원을 공제하여(1세대 1주택은 12억원) 60%의 공정시장가액비율을 적용해서 과표를 산정합니다. 

-종부세 별도합산토지의 경우에는 오피스텔의 부속합산토지에 대해 과세하는데, 전국합산 공시가격 80억원을 공제하고 과표를 산정합니다. 
*별도합산토지 종부세는 과표 기준이 아주 높아서 재산이 아주 많은 경우가 해당되겠습니다. 

 

주거용 오피스텔, 주택, 별도합산토지 종부세율은 아래 포스팅 참조하세요.

주택, 종합합산, 별도합산 토지 종합부동산세 세율, 납세의무자[2023년]

 

4. 오피스텔 양도세

소득세법상 비과세 대상에 오피스텔에 대해서 별도로 명시한 것은 없는데,

주거용 오피스텔의 경우에는 주택수에 포함이 되고, 양도소득세 적용할 때 주택으로 간주되므로 1세대 1주택 비과세 또는 주택 수에 따른 다주택자 양도세 중과세율 적용 대상이 될 수 있습니다.

실거래가 12억원을 초과하는 고가에 해당하는데, 1세대 1주택 대상이 되는 주거용 오피스텔의 경우 1세대 1주택에 대한 장기보유특별공제 혜택이 동일하게 적용됩니다.  

 

반대로 업무용으로 사용하는 오피스텔은 주택이 아니므로 일반 부동산 누진세율이 적용됩니다. 

구분		양도세율
		주택, 조합원입주권, 주거용 오피스텔	주택 外(업무용 오피스텔 포함)
보유기간	1년 미만	70%	50%
	2년 미만	60%	40%
	2년 이상	기본세율 6~45%

 

오피스텔을 분양권 상태에서 매도를 한다면 그 분양권은 주택에 해당되지 않으므로,

양도소득세율은 1년 미만 50%, 1년~2년 40%, 2년이상 기본세율이 적용됩니다. 

 

5. 임대사업자

오피스텔 소유자는 임대사업을 할 수 있는데요, 일반임대사업자, 주택임대사업자를 선택해서 등록할 수 있습니다. 

 

주택임대사업자 

전용면적 120㎡ 이하의 일정 시설을 갖춘 오피스텔을 주거용으로 임대 시에는 [민간임대주택에 관한 특별법 제5조]에 따라 주택임대사업자로 등록이 가능합니다. 기존에는 85㎡ 이하가 대상이었는데 면적 기준이 확대되었습니다. 

주택임대사업자로 등록하게되면 해당 오피스텔은 주택 수에 포함되며, 임차인은 전입신고 가능합니다. 

 

전용면적에 따라 취득세 감면이 적용됩니다.

-전용면적 60㎡ 이하 취득 시 취득세 100% 감면
-전용면적 60㎡ 초과 ~85㎡ 이하인 오피스텔을 10년이상 장기임대 목적으로 20호 이상 취득하거나, 추가로 장기임대주택 취득 시 취득세 50% 감면.

 

주택임대사업자 재산세의 경우

전용면적 40㎡ 이하는 재산세가 면제되고, 
60㎡ 이하는 재산세의 75% 감면, 85㎡ 이하는 재산세의 50% 감면됩니다. 

 

종합부동산세 합산 배제

주거용 오피스텔의 임대를 개시한 날 또는 최초 합산배제 신고 연도의 과세기준일 현재 기준시가 6억원 이하(비수도권은 3억원 이하)인 경우에는 종합부동산세 과세표준 합산배제 적용됩니다. 

 

임대소득세

임대호수, 장기일반임대주택등록별로 20~75% 임대소득세 감면됩니다.
연간 임대소득이 2000만원 이하인 경우 분리과세로 납부 가능합니다. 

 

양도소득세

주택 수에 포함되며 주택 양도소득세가 적용됩니다. 
장기보유특별공제 적용되며, 10년이상 장기 임대 후 양도 시에는 최대 70% 공제율 적용됩니다. 

 

주택으로 취급되면 면세 사업자에 해당하므로 부가세 환급은 없습니다. 

 

 

일반임대사업자

오피스텔을 업무시설로 사용하는 것으로 되어 비주거용 부동산에 해당하는 규정이 적용됩니다. 

주택임대사업자와 같은 취득세, 재산세 감면 제도는 해당사항이 없습니다.

 

종합부동산세는 주택에 해당되지 않으므로 별도합산과세로 납부합니다. 

 

임대소득세는 임대료의 10% 부가가치세가 발생합니다.

 

부가세 과세 대상이므로 건물분에 대한 부가세 환급이 가능합니다.

 

양도소득세는 일반 부동산 양도세율인 누진세율이 적용됩니다. 

 

이상 오피스텔의 정체에 대해서 정리해보았습니다. 

 

 

참고로,

아파트 등 청약시에는 주거용 오피스텔이든, 업무용 오피스텔이든 보유 주택 수에 포함되지 않습니다. 

 

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