주택임대차 임대인의 실거주로 계약갱신요구권 거절한 경우 집주인의 입증책임 [대법원 판례 2022다 279795]

2020년 7월 주택임대차 계약갱신요구권 제도가 시행된 이후, 갱신청구 관련하여 임대인 임차인간 크고 작은 분쟁사례가

언론에 보도되어왔습니다. 특히 매매, 임대차 가격이 급격하게 오르던 2020, 2021년에는 다른 집으로 이사가는 것 보다는 계약갱신청구해서 재계약하는 것이 임차인 입장에서는 유리하고, 반대로 임대인은 새로운 사람하고 전, 월세 계약하는 것이 조금이라도 더 받을 수 있었으니, 관련 분쟁도 종종 일어났던 것 같습니다. 

임차인이 계약갱신요구권을 사용하더라도 집주인이 거절할 수 있는 사유가 있는데요, 최근에 대법원 판례에서 새로운 해석이 나와서 확인 할 필요가 있겠습니다. 

 

 

목차

1. 계약갱신요구권 거절할 수 있는 사유

2. 임대인이 실거주 입증해야 - 대법원 판례

 

 

1. 계약갱신요구권 거절할 수 있는 경우

주택임대차보호법에서는 임차인이 계약갱신요구권을 사용하더라도 집주인이 거절할 수 있는 경우가 있는데요, 제6조의3 1항에 9가지 거절 가능한 경우가 나옵다. 

1. 임차인이 2기의 차임액에 달하는 금액에 이르도록 차임 연체한 사실이 있는 경우. -> 월세를 현재 연체하지 않고있더라도 과거에 계약기간 중 2기에 해당하는 금액을 연체했었다면 이에 해당합니다.

2. 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차한 경우.

3. 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우.

4. 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우.

5. 임차인이 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우.

6. 임차한 주택의 전부 또느 일부가 멸실되어 임대차 목적을 달성하지 못한 경우.

7. 임대인이 다음 어느 하나에 해당하는 사유로 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위해서 목적 주택의 점유를 회복할 필요가 있는 경우.
 -임대차계약 체결 당시 공사시기 및 소요기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우.
 -건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우.
 -다른 법렬에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우.

8. 임대인, 임대인의 직계 존속/직계비속이 해당 주택에 실제 거주하려고하는 경우.

9. 그 밖에 임차인이 임차인으로서 의무를 현저히 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우.

 

위 사유 중에서 특히 임대인 및 임대인의 직계 가족의 실거주를 이유로 계약갱신을 거절하는 경우가 많고 이에 따른 분쟁도 많았습니다.

집주인 본인이 거주하겠다고 의사표시를 한 경우에 보통 임차인은 다른 집으로 이사를 가게됩니다.

이유야 어찌 되었건 계약갱신을 거절당한 임차인의 입장에서, 임대인이 진짜로 실거주를 하는지 안하는지 알기 어려웠습니다. 임대차계약이 종료된 후에는 이사 나간 임차인은 해당 주택에 대한 정보열람 권한이 없었는데, 

임대인의 실거주 여부를 확인할 수 있도록 갱신거절로 계약이 종료되어 퇴거한 임차인도 해당 주택에 대해서 

임대인, 임차인의 인적사항, 확정일자 부여일, 보증금/차임, 임대차 기간 등 

 

사후에 열람, 확인할 수 있도록 주택임대차보호법 시행령이 2020년 9월에 개정되었습니다. 

 

또한 임대인이 실거주를 이유로 계약갱신요구를 거절한 경우 손해배상 책임을 규정했는데요

계약갱신요구가 거절되지 않았다면 갱신되었을 기간이 만료되기 전에 임대인이 정당한 이유 없이 제3자에게 해당 주택을 임대한경우에 임대인은 계약갱신 거절로 인해 임차인이 입은 손해를 배상해야합니다. 

 

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2. 집주인이 실거주 입증해야-대법원 판례

일반적으로 집주인이 해당 주택에 들어와 살겠다고 하면 계약갱신을 못하고 다른 집을 알아보게됩니다. 그리고 임대인이 그 주택을 다른 사람에게 임대하거나, 매도를 하지 않는 이상 계약갱신요구에 대한 거절은 적법한 것으로 판단해왔습니다. 

그런데 대법원 판례에서 임대인이 임차인에게 실거주에 대한 증명을 해야한다는 판결이 나왔습니다. 

 

대법원 2022다279795 판결.

임대차계약 

보증금 : 63,000만원
최초 임대차 계약기간 : 2019.3.8. ~ 2021.3.8. 

 

사실관계

-임대인은 임대차계약 만료 전인 2020.12.17. 경에 임차인에게 임대인 부부 및 자녀가 해당 아파트에 실거주할 계획이라서 갱신계약을 하지 않겠다고 의사표시를 함. 

-임차인은 2020. 12.22. 경에 임대인에게 계약갱신요구한다는 의사를 통보함. 

-2021.1.4.경 임대인은 임차인에게 임대차계약 만료 후 임대인 본인이 실거주 할 계획이라며 임차인의 계약갱신요구를 거절하였음. 

 

임대인의 실거주 사유 변동 내역

-임대차계약 만료 전 : 임대인, 배우자, 자녀가 해당 사건 아파트에 거주할 예정이라고 의사표시.

-본 사건 소장 : 임대인 본인 또는 임대인의 부모가 해당 아파트에 거주할 예정이라고 함.

-준비서면(2021.9.8.) : 임대인의 배우자가 본 사건 아파트에 거주하고 지방에 거주하던 임대인의 부모가 본 사건 아파트 인근 다른 아파트에 거주하기로 계획하였는데, 임차인 계약갱신요구로 임대인의 부모가 본 사건 아파트에 거주하기로 함.

 

임대인의 실거주 사유에 대해 그때 그때 조금씩 다른 주장을 하고 있는데, 바뀐 이유에 대해서는 합리적인 설명은 하지 않았습니다. 

 

임대인 및 직계가족의 주택 소유, 주거 현황

-임대인과 임대인의 배우자는 본 사건 아파트 이외에 본 사건 아파트 인근에 다른 아파트와, 다른 지역에 주택을 소유 함. 즉 논쟁이 되는 본 사건 아파트1개, 그 인근에 아파트1개, 다른 지역에 주택1개, 총 3개 주택을 소유했음.

-본 사건 아파트 갱신계약 거절할 시기에 임대인은 다른 지역의 주택에 자녀 교육때문에 자녀들과 거주하고 있었음.

-임대인의 배우자는 직업상 본 사건 아파트 인근의 다른 아파트에 거주하고 있었음.

 

본 사건 아파트 인근에 임대인의 배우자가 거주하고 있는 다른 아파트가 있었고, 자녀들이 전학하는 등의 사정도 없었고, 배우자가 거주하고 있던 아파트를 급하게 처분하겠다고 했는데 임대인의 배우자는 처분하지 않고 계속 거주하고 있었으므로, 임대차 갱신계약을 거절할 만한 사유가 있었다고 보이지 않는다는 것이 대법원의 의견이었습니다. 

 

또한 임대인의 부모님이 본 사건 아파트 인근의 병원에 다닌다는 사유로 본 아파트에 거주해야한다고 주장하는데, 

임대인 부모의 병원 외래진료확인서를 확인해보니 최근 11년 동안 인근 병원에 년 5번 이하로 통원진료를 받은 사실 뿐이었음. 그리고 임대인의 부모가 본 사건 아파트로 이사를 온다면, 부모가 거주하는 아파트를 처분하려는 등 행동이 있어야하는데, 부모가 거주하는 지역의 공인중개사가 작성한 사실확인서에는 임대인의 모친이 매매, 전세를 문의했다는 사실만 있 

는데 이런 것만으로는 임대인의 부모가 아파트를 처분하고 본 사건 아파트에 거주하려고 했다고 보기에는 어렵다는 대법원의 의견이었습니다. 

 

위 사건의 경우 1심, 2심 판결에서는 다른 사람에게 임대하거나 매도하지 않는 이상 계약갱신청구에 대한 거절은 적법한 것이라 판결하였는데,

 

대법원의 판단은 

임대인이나 임대인의 부모가 본 사건 아파트에 실제 거주하려고하는 의사에 관해서 다른 사정이 있는지 등 앞서 본 사정을 종합해서 심리함으로서 임대인이나 임대인의 부모의 실제로 거주하려는 의사가 가공된 것이 아니라는 것을 통상적으로 수긍할 수 있는 것인지 판단했어야 했다면서 대법관의 일치된 의견으로 원심 판결을 파기하고 사건을 다시 원심 법원에 환송하였습니다. 

 

임대인이 계약갱신 거절의 사유를 증명하라는 말인데요, 

-임대인의 주거 상황,
-임대인과 직계 가족의 직장, 학교 등 사회적 환경,
-임대인이 실거주하려는 의사를 가지게 된 경위,
-임대차계약 갱신청구 거절 전/후 임대인의 사정, 
-임대인의 실거주 의사와는 다르게 모순되는 말과 행동의 유무,
-이러한 말과 행동으로 계약갱신에 대해 형성된 임차인의 정당한 신뢰가 훼손될 여지가 있는지 여부,
-임대인이 기존 주거지에서 목적 주택으로 이사하기 위한 준비의 유무 및 내용 등 
여러 사정을 종합하여 판단 할 수 있을 것인데, 

-임대인(임대인의 직계존비속을 포함)이 목적 주택에 실거주하려는 경우에 해당한다는 것에 대한 증명책임은 임대인에게 있다. 

-임대인이 실거주한다는 의사가 가공된 것이 아니고 진정하다는 것을 통상적으로 수긍할 수 있을 정도의 사정을 주장하고, 증명할 필요가 있다.

 

임대인 입장에서는 어디까지 입증해야하는지...라는 생각일 들 수도 있겠지만, 앞뒤 말 바꾸지 말고 일관된게 행동하는 것이 좋겠습니다. 

주택임대차 계약갱신관련하여 임대인 임차인간 잘 협의해서 해결하는 것이 가장 좋겠습니다.