임대인 지위 승계한 매수인 실거주로 계약갱신요구권 거절 가능[대법원 2021다266631 판례]

주택임대차3법 중에 하나인 계약갱신요구권 관련하여 시행 초기에는 임대차계약 만기 6개월이 채 남지 않은 시점에서 해당 주택을 매수하는 매수자는 살고있는 임차인이 계약갱신요구권을 행사하면 매수자 본인이 실거주하려고해도 계약갱신 요구를 거절하지 못한다는 해석이 나왔었습니다. 서울지방법원 1심, 2심 판결도 그리하였고, 문재인 정부 시설 기재부 장관이었던 홍남기 경제부총리의 사례도 있었습니다. 

 

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하지만 대법원은 서울중앙지방법원의 2021나22762 판결과는 다르게 매수인의 손을 들어주는 판결을 내렸습니다.  

 

대법원 2021다266631, 건물인도

사실관계

-본 사건 아파트 임대차기간 : 2019년 4월 15일 ~ 2021년 4월 14일. 

-본 사건 아파트 매매계약 : 2020년 7월 5일 매매계약 후
-소유권 이전등기 : 매수자들 공동소유(각1/2) 이전등기 2020년 10월 30일 완료.
 매도자가 舊임대인고, 매수인이 임대인의 지위를 승계함. 

-임차인은 2020년 10월 5일 ~ 20일 사이에 당시의 본 사건 아파트 임대인(매도인)에게 계약갱신청구한다는 취지의 갱신요구를 4번 하였음.

-당시 임대인은(매도인) 임차인에게 계약갱신을 거절한다는 회신을 하였고, 2020년 10월 15일에 내용증명우편으로 임대인 지위를 승계한 매수인들이 실제 거주해야 하므로 임대차 계약을 갱신할 수 없다고 통지하였음.

 

원심의 판단

임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있는 사유 중 임대인 본인, 임대인의 직계존속, 비속이 해당 주택에 실제 거주하려고하는 경우에는 갱신요구를 거절할 수 있는데, 본 사건 아파트의 매수인들은 임차인이 계약갱신요구권을 행사할 당시 아직 소유권이전등기를 마치지 않아서 임대인의 지위에 있지 않으므로 계약갱신요구를 거절할 수 있는 지위가 아니었고, 당시 임대인이었던 매도인은 본 사건 아파트를 매도하였으므로 본인이 이 아파트에 실거주할 예정이 아니었으므로 매수인이나, 당시 임대인인 매도인은 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 없다는 판결이었습니다. 

 

이런 이유로 전세가 들어있는 주택의 경우,  임대차계약기간이 만기 6개월이 채 남지 않은 주택은 전세를 끼고 매도하지 못하는 경우가 있었습니다. 매수인이 실거주를 목적으로 주택을 매수했는데 살고있는 임차인이 갱신요구를 하면 거절하지 못하였으니까요.

 

그런데 대법원의 판단은 달랐습니다. 

 

대법원의 판결 

-임대인은 주택임대차보호법에서 정한 만기 6개월~2개월까지의 기간에 임차인의 계약갱신 요구를 거절할 수 있다.

-집주인이 실거주하는 목적 등 계약갱신 거절할 수 있는 사유가 임차인이 계약갱신요구권을 행사한 후에 발생하여도 임대인은 만기 6개월 ~ 2개월 기간 내라면 계약갱신을 거절할 수 있다.

-임대인이 실거주할 목적이면 거절할 수 있다는 주택임대차보호법 제6조의3 제1항 단서 제8호에서 말하는 임대인의 범위를 임차인이 계약갱신청구할 당시의 임대인으로 한정하기 어렵고, 만기 6개월~2개월 사이 기간 내에 임대인의 지위를 승계한 매수인이 목적 주택에 실제 거주하려고하는 경우에는 임대인의 실거주 사유를 주장하여 갱신 거절할 수 있다.

본 사건의 경우
-만기 6개월 보다 더 많이 남은 시점에 본 사건 아파트에 대해 매매계약을 체결한 상태였음.
-임대인의 지위를 승계한 매수인들이 소유권이전등기하기 전 그리고 이전등기 후 본 아파트에 실제 거주하려는 사유로 갱신거절의 통지를 하였음.

-임대인의 지위를 승계한 매수인들에게 종전 임대인과 별도로 독자적인 계약갱신거절이 가능하다.
-매수인의 임대인 지위 승계 시점이 임차인이 종전 임대인에게 계약갱신요구권을 행사한 이후라도 만기 6개월~2개월 남은 기간 내에는 임차인의 계약갱신청구를 거절할 수 있다. 

 

 

 

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