주택 갭투자로 집주인 변경되었을 때 전세보증금 반환 책임은? 임대인 지위승계

전세사기 문제도 계속 발생하고, 정부에서는 대책을 내놓고 있지만, 결국에는 내 재산 내가 지켜야하는 것이 현실인 것 같습니다.

2022년 인구주택총조사 자료에 따르면 우리나라 전체 거주 주택 유형 중 빌라 등 비아파트에 거주하는 비율이 47.6%라고 합니다. 그런데 요즘 아파트 제외하고 비아파트에 거주하려고 체결하는 전세계약이 20%가 안된다고 합니다. 전세사기, 깡통전세 염려 때문에 임차인 입장에서는 아무래도 빌라, 다가구, 주택 등 임대차 계약을 꺼려하는 것 같습니다. 

 

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아무튼 전세로 주택을 임차해서 거주하게되면 나중에 퇴거시에 보증금을 임대인에게서 돌려받습니다. 

그런데 집주인이 중간에 바뀌는 경우가 있는데, 갭투자등으로요, 이럴 때는 누구에게서 내 보증금을 돌려받을까요?

 

빌라 전세사기 경우처럼, 

임대인(갑)과 임차인(을)이 전세계약 후에 임대인 갑이 아무런 통보도 없이

주택 양수인 을(아무런 자력이 없는 자)에게 주택의 소유권을 이전하고 보증금 반환채무에서 벗어나는 형태가 있었습니다. 이럴 때 누구에게 내 보증금 반환을 청구해야하는지 확인해야겠습니다. 

 

 

 

목차

1. 집주인이 바뀌면 보증금 반환 책임은 누구에게 있는지?

2. 임차인이 임대인의 지위승계 거부할 수 있나?

3. 임차인이 임대인의 지위승계 이의 제기할 수 있는 경우

 

 

1. 집주인이 바뀌면 보증금 반환 책임은 누구에게 있는지?

전세, 월세 임대차 기간중에 매매, 상속, 경매 등으로 주택 소유자가 바뀌었다면 해당 임차 주택을 양수한 사람은 임대인의 지위를 승계합니다. (주택임대차보호법 제3조4항)

보통 갭투자 전세끼고 매매를 할 때, 기존 임대차계약을 승계하는 조건으로 매도인-매수인간 매매계약을 체결합니다. 

 

임차인이 대항력을 갖추었으면(주택의 인도+주민등록 전입신고) 새로운 소유자에게 현 임대차계약의 효력을 주장할 수 있고 주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보아,

추후 계약만료되어 이사나갈 때 새로운 임대인게서 보증금을 받으면 됩니다.

이전 집주인의 보증금반환 채무는 소멸하는 것입니다. 

임차주택을 양도하게되면 양도인의 임대인의 지위가 양수인에게 포괄적으로 이전됩니다. 임대인의 지위는 면책적으로 소멸되고 차임지급청구권을 비롯한 일체의 채권과 보증금반환채무를 포함한 일체의 채무가 양수인에게 이전됩니다.(대판 1995.5.23. 선고 93다47318 판결, 대판 1996.2.27. 95다35616판결)

 

만약, 매매계약을 체결하는데, 양도인-양수인간에 현 임대차계약의 임차인에 대한 의무를 승계하지 않는다는 특약을 포함해서 매매계약을 체결했다고 하더라도 이는 임차인의에게 불리한 약정으로 그 효력이 없습니다. 
주택임대차보호법 제 10조는 임차인에게 불리한 것은 그 효력인 없는 편면적 강행규정입니다. 

 

 

2. 임차인이 임대인의 지위승계 거부할 수 있나?

집주인이 중간에 변경되어 다소 황당해하는 임차인분도 계시는데요, 기본적으로 개인의 소유권을 이전하는데 타인의 동의는 요하지 않습니다. 

-주택 매매를해서 임대인의 지위를 승계하게되는 경우 임차인의 동의를 받을 필요는 없고, 임차인에게 통지할 필요도 없습니다. (대법원 1996.2.27. 선고 95다35616 판결)

 

판례는 이렇게 나와있지만 보통 전세끼고 매매를 하게되면 매도인인 임대인이 임차인에게 집 좀 잘 보여달라고 양해를 구하고 부동산에 집을 내놓는 것이 일반적입니다. 

 

그런데 임대차계약기간이 많이 남은 상태에서 전세끼고 갭투자하는 매수인이 임대차계약을 승계하는 조건으로 주택 매매를 했는데, 여러가지 이유로 살고있는 임차인이 새로운 소유자와 임대차계약을 유지하고 싶어하지 않는 경우, 임차인이 이의를 제기하고 임대차계약을 해지할 수 있을까요?

즉, 임차인이 주택임대차보호법상의 임대인의 지위를 승계를 원하지 않는 경우 이의 제기해서 주택임대차를 종료할 수 있을까요?

 

대법원 판례는 없지만,

[서울지방법원 2001.3.7 선고 2000가단14850 판결] 임대차보증금 내용에 보면

주거용 임대차에서는 그럴 수 없다고 판결했습니다.

주거용 건물의 임대차관계에서는 주택임대차보호법 제3조 제1항, 제2항에 의해 임차주택의 양수인이 당연히 임대인의 지위를 승계하는 것으로 보고, 양도인은 임차보증금반환채무를 면한다고 보아야할 것이지 임차인의 선택에 따라서 임대인의 지위에 대한 승계 여부가 달라지거나 임차인이 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 볼 수는 없다. 

 

계약기간중에는 서로 기간에 대한 약속을 지키는 것이 기본입니다. 

보통 계약기간이 좀 남은 상태에서 임대인이 집을 매도한다고 했을 때, 이 참에 이사를 가야겠다 생각한다면 임차인은 임대인과 협의해서 실거주할 매수인을 찾던지, 새롭개 임대차를 놓을 예정인 갭투자자에게 매도하던지,

매매거래이 앞서 임대인과 임차인은 임대차계약관계를 어떻게 할 것인지에 대해 미리 합의를 하는 것이 분쟁을 예방할 수 있을 것입니다. 

 

3. 임차인이 임대인의 지위승계 이의 제기할 수 있는 경우

임차인이 임대인의 지위승계에대해 임차인이 임대인이 변경되는 것을 원치 않을 경우 이의 제기해서 임대차계약에서 벗어날 수 있다고 이야기하는 경우도 있는데요, 이는 일정 조건이 있으니 잘 확인해봐야 겠습니다. 

 

임대차가 종료 된 후 임차주택을 양도한 경우

임대차계약 기간이 만료되었거나 임대인-임차인간에 임대차계약을 종료하기로 합의한 경우에는 임차인이 임대인의 지위승계에 대해 이의를 제기할 수 있습니다. 
이런 경우 임대차계약은 종료되었지만 임차인이 아직 보증금을 반환받을 때까지는 임대차관계각 존속하는 것으로 봅니다. 이런 상태에서 임대인이 제3자에게 임차주택을 매도한 경우에, 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않으면 그 임차주택이 제3자에게 양도되었다 하더라도 임차인은 이를 안 때로부터 상당한 가간 내에 이의를 제기하면 이전 소유자에게 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 

 

 

주택임대차 _ [대법원 2002.9.4 선고 2001다64615판결]

대항력 있는 주택임대차에 있어 기간만료나 당사자의 합의 등으로  임대차가 종료된 경우에도 주택임대차보호법 제4조 제2항에 의하여 임차인은 보증금을 반환받을 때까지 임대차관계가 존속하는 것으로 의제되므로 그러한 상태에서 임차목적물인 부동산이 양도되는 경우에는 같은 법 제3조 제2항에 의하여 양수인에게 임대차가 종료된 상태에서의 임대인으로서의 지위가 당연히 승계되고 양수인이 임대인의 지위를 승계하는 경우에는 임대차보증금 반환채무도 부동산의 소유권과 결합하여 일체로서 이전하는 것이므로 양도인의 임대인으로서의 지위나 보증금 반환채무는 소멸하는 것이지만 임차인 보호를 위한 임대차보호법의 입법 취지에 비추어 임차인이 임대인의 지위승계를 원하지 않는 경우에는 임차인이 임차주택의 양도사실을 안 때로부터 상당한 기간 내에 이의를 제가함으로써 승계되는 임대차관계의 구속으로부터 벗어날 수 있다고 봄이 상당하고 그와 같은 경우에는 양도인의 임차인에에 대한 보증금 반환채무는 소멸하지 않는다.

 

임차인이 임대인 지위승계에 대해 이의 제기할 수 있는 것은 

임대차계약이 종료된 상태인 것을 조건으로 합니다. 이점 유의해야겠습니다. 

 

 

 

 

 

참고로 상가의 경우에는 조금 다릅니다. 

임대차기간 중 임대인이 변경된 경우 상가 임차인은 임대차의 승계를 원하지 않는 경우에는 상가가 제3자에게 양도되었더라도 이를 안 때부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하고 임대차를 해지할 수 있습니다. 

만약, 상가 임차인이 새로운 소유자와 재계약서 작성을 하거나, 월세를 지불했다면 해지권을 포기한 것으로 봅니다. 

 

아래 해당 판례는 상가임대차에 관한 판례입니다. 주택임대차에 관한 판례는 아니니 상가, 주택 각각 구분해서 봐야겠습니다. 

 

상가임대차 _ [대법원 1998.9.2 자98마100결정]

임대차계약에 있어 임대인의 지위의 양도는 임대인의 의무 이전을 수반하는 것이지만 임대인의 의무는 임대인이 누구인가에 의하여 이행방법이 특별히 달라지는 것은 아니고, 목적물의 소유자의 지위에서 거의 완전히 이행할 수 있으며, 임차인의 입장에서 보아도 신 소유자에게 그 의무의 승계를 인정하는 것이 오히려 임차인에게 훨씬 유리할 수도 있으므로 임대인과 신 소유자와의 계약만으로써 그 지위의 양도를 할 수 있다 할 것이나, 이 경우에 임차인이 원하지 아니하면 임대차의 승계를 임차인에게 강요할 수는 없는 것이어서 스스로 임대차를 종료시킬 수 있어야 한다는 공평의 원칙 및 신의성실의 원칙에 따라 임차인이 곧 이의를 제기함으로써 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있고, 임대인과의 임대차관계도 해지할 수 있다고 보아야 한다. 

 

 

 

 

 

임대차 보증금에 관한 분쟁, 임대차기간에 관한 분쟁 등 각종 임대차 관련 문제가 발생하였을 경우

임대차분쟁조정위원회에 문의하거나 조정신청해보는 것도 좋겠습니다.