종부세 주택수 산정 제외 특례[혼인, 동거봉양, 일시적2주택, 상속, 지방저가주택]

매년 9월이면 종합부동산세 관련하여 합산배제 신고등 종합부동산세에 대한 관심이 높아집니다. 

2023년도에는 부동산 가격 하락에 따라 공시가격이 낮아지고, 기본 공제 금액도 상향 적용되어 종부세 납부 대상자 및 금액이 2022년도에 비해 낮아질 것으로 예상됩니다. 

이번에는 종합부동산세에서 말하는 1세대 1주택자의 범위 및 과세 특례 적용 대상에 대해 정리해보겠습니다. 

 

 

종합부동산세법에서 말하는 1세대 1주택자란?

세대원 중에 1명만이 주택분 재산세 과세대상인 1주택만을 소유한, 소득세법에서 정의하는 거주자를 말합니다. 
*거주자 : 국내에 주소를 두거나 183일 이상의 거소를 둔 개인을 말합니다. 

종부세법에서 말하는 1세대란 주택 또는 토지의 소유자 및 그 배우자가 동일한 주소 또는 거소에서 생계를 같이하는 가족등을 말하는데요, 여기서 말하는 가족이란 소유자 및 그 배우자의 직계존비속 및 형제자매를 말합니다. 

양도소득세의 경우와 마찮가지로 조심해야하는데, 본인 및 배우자의 부모 자식 뿐만 아니라 형제자매와 주소가 같이 있으면 이를 꼭 확인해봐야 불이익이 없겠습니다. 

 

혼인, 동거봉양의 경우 일정 기간 혜택이 있는데,

 

혼인의 경우 혼인한 날부터 5년동안은 주택 또는 토지 소유자와 그 혼인한 배우자별로, 각각 1세대로 봅니다. 

 

직계존속을 동거봉양을하기 위해서 합가하는 경우가 있는데요, 이런 경우 합가한 날부터 10년 동안은 각각 1세대로 봅니다. 동거봉양 적용을 위해서는 아래 사항을 충족해야합니다.

직계존속이 과세기준일 현재 60세 이상일 것. 직계존속 중 어느 한 사람이 60세 이상이면 됩니다. 

만약 합가를 시작한 시점에 60세 미만인 경우였으나, 합가한 후 60세에 도달하는 경우는 합가 날부터 10년의 기간 중에서 60세 이상인 기간동안만 위 혜택을 적용하면 되겠습니다. 

 

 

종부세 주택 수 계산시 제외 되는 경우

-등록문화재 주택
-합산배제 신고한 임대주택 이외 1주택에 주민등록이 되어있고 실제로 거주하는 경우에 그 합산배제 신고한 임대주택, 합산배제 신고한 사원용주택 등. 

 

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1세대 1주택자 판단 시, 주택 수 산정 제외 특례

일시적 2주택

1세대 1주택자가 기존 주택을 양도하기 전에 다른 신규주택을 취득하여 일시적으로 2주택이 된 경우에 과세기준일인 6월1일 기준으로 새로운 주택을 취득한 날로부터 3년이 지나지 않은 경우에 1세대 1주택자로 봅니다. 

 

상속주택

-상속을 받은 주택의 경우 과세기준이인 6월1일 기준으로 상속개시일로 부터 5년이 지나지 않은 주택의 경우 주택수 산정에서 제외하며, 1세대 1주택으로 봅니다. 
-5년이 경과한 주택 중 지분율이 40%이하이거나 지분비율에 해당하는 주택공시가격이 6억원(수도권 이외 3억원) 이하인 주택도 상속주택 특례가 적용됩니다. 즉 이경우에는 기간의 제한이 없습니다. 

 

지방저가주택

1. 수도권에서는 경기연천, 인천 강화군,옹진군 지역,
2. 광역시, 세종시의 읍,면지역,
3. 위 1,2 번 지역 이외의 모든 지역. 
위 1,2,3번에  해당하는 지역 중 주택공시가격이 3억원 이하인 주택

 

일시적2주택, 상속주택, 지방저가주택에 해당하는 경우 해당 과세년도 9월16~30일 사이에 관할세무서장에게 

1세대 1주택자 판단 시 주택 수 산정 제외 신청서를 제출하면 특례 적용됩니다. 

23년 올해는 추선 연휴로 ~10.4 까지 신청하면 됩니다.

 

특례 적용 시에는 1세대 1주택자 기본공제 12억원을 공제하게 되며, 특례주택을 제외하고 본래 1주택에 해당하는 부분에 대해 보유기간, 연령에 따른 세액공제가 최대 80% 적용됩니다. 

 

 

 

부부 공동명의 1주택자 과세특례

거주자인 부부가 1주택을 공동명의로 소유하고 있는 경우 종부세 공동명의 1주택자 과세특례를 신청할 때 관할세무서장에게 공동명의 1주택자 특례(변경) 신청서를 제출하면 됩니다. 

 

신청기간 : 매년 9.16 ~ 9.30 까지.(올해 23년도에는 추석연휴로 10.4까지)

신청시에 혼인관계증명서를 첨부해야합니다. 

최초로 공동명의 특례를 신청한 년도 다음 해부터는 변동 사항이 없는 경우에는 별도로 신청하지 않아도 됩니다. 

다만, 부부공동명의 1주택 특례를 적용하는 것이 오히려 불리하다면 신청을 취소하는 절차를 진행하면 됩니다. 

 

부부공동명의 특례를 신청하면 기본공제 12억원을 적용하고, 연령 및 보유기간에 대한 세액공제를 최대 80%까지 적용가능합니다. 

납세의무는 지분 비율이 큰 쪽이 지게되며, 지분이 동일할 경우에는 2명 중 신청한 1인이 납세의무자가 됩니다. 

 

올해는 작년에 비해 공시가격이 낮아졌고, 인별 공제가 9억원이 적용되는데요, 

부부 각각 9억원씩 총 18억원의 기본공제를 받는 것이 유리한지, 

기본공제 12억원에, 연령/보유기간 공제를 적용하는 것이 유리한지 계산해보고 특례 적용 유무 결정하는 것이 좋겠습니다.

 

구분	부부공동명의 1주택 특례 적용 시		특례 미적용 시
납세의무	지분비율 큰 자, 지분 동일한 경우는 선택		부부 각각 납세 의무
공제금액	12억원		각각9억원, 총18억원
세액공제	만60세 이상 20% 만65세 이상 30% 만70세 이상 40%	보유기간 5년이상 20% 10년 이상 40% 15년 이상 50%	적용 안됨

 

 

만약 부부가 위 특례 주택을 포함하여 2주택 이상을 소유한 경우에 1주택과 특례주택의 소유 지분비율이 큰 사람이 같은 경우에만 특례주택 적용이 가능합니다. 지분비율이 같은 경우에는 선택하면 됩니다. 

구분	1주택 지분비율	특례주택 지분비율	납세의무자
소유 지분 비율	본인50%, 배우자50%	배우자 100%	배우자
	본인100%	본인50%, 배우자50%	본인
	본인50%, 배우자50%	본인50%, 배우자50%	본인, 배우자 중 선택
	본인80%, 배우자20%	배우자100%	특례 적용 안됨
	본인80%, 배우자20%	본인20%, 배우자80%	특례 적용 안됨