새로운 공공주택 청약 나눔형, 선택형, 일반형 아파트 구분[생초, 다자녀, 신혼특공 비율은?]

2022년 10월 정부에서는 청년, 무주택서민의 내집마련 기회를 확대하기 위해 청년 서민 주거안정을위한 공공주택 50만호 공급계획을 발표하면서 공공주택 청약을 나눔형( 25만호), 선택형(10만호), 일반형(15만호) 3가지 유형으로 구분하여 다양한 주거선택권을 제공하는 방향으로 추진하기로 했습니다.
새정부들어 남양주 진접2, 고양창릉 3기 신도시등 공공주택 사전쳥약에도 이런 방법으로 진행될 것인데,
정권마다 공공주택 공급 명칭이 자주 바뀌는 것 같지만, 정부에서 제도를 그렇게 시행하기로 했으니
나눔형, 선택형, 일반형이 어떤 것인지 정리해볼 필요가 있겠습니다.

1. 나눔형 주택 25만호
공공주택 특별법상 이익공유형으로 보면되겠는데요,
처음부터 분양을 받는 것인데, 분양가가 낮게 책정되고 장기 모기지를 통해 내집마련 기회를 획기적으로 제공하는 주택유형입니다.

분양가는 시세의 70% 이하로 공급을 하는데, 이는 무주택자 부담능력을 고려한 것입니다.
분양가를 낮게 공급하는 혜택이 있는 반면에 이에 따른 지켜야할 사항도 있는데, 의무 거주기간이 5년이고, 그 이후 부터 공공에 환매 시 시세차익을 7:3으로 나누게 되는데요 70%는 수분양자 몫이고, 나머지 30%는 공공에 귀속됩니다.
이렇게 이익을 나누니 나눔형인가 봅니다.

또한 장기 모기지로 수분양자의 초기 부담을 최소화 하는데요, 할인된 분양가의 최대 80% 까지 지원을 합니다.
만약 시세 5억원의 주택을 구입하기 위한 필요한 현금은 7,000만원 수준입니다.

예를 들어
주택가격 : 5억원,
분양가격 : 3.5억원(시세의 70%)
대출가능 금액 : 2.8억원(분양가의 80%)
초기부담 금액 : 7,000만원.

2. 선택형 10만호
일정한 기간동안(6년) 저렴한 임대료로 임대거주 후에 분양여부를 6년 후에 선택할 수 있는 주택유형입니다.
민간에서 공급하는 내집마련리츠를 공공주택에 적용한 것으로, 목돈이 부족하며, 주택 구입 의사가 아직은 불확실한 청년층 등이 활용하면 좋을 것 같습니다.

향후 ,분양 받을 경우 분양가격은 입주시 추정한 분양가 + 분양 시 감정가의 평균가격으로 계산합니다.
예를 들어, 추정분양가가 5억원이고, 6년 후 분양 선택 시 감정가가 9억이라면 이들의 평균인 7억원이 분양가격이 됩니다.

그러면 선택형의 임대료는 어떻게 되나요?
입주시점의 추정 분양가의 50%를 보증금으로 납부하고, 나머지 50%에 해당하는 월세는 시세의 70~80% 수준으로 부담하게 됩니다.

6년차에 자유롭게 분양 여부를 선택하면 되는데,
만약 분양을 선택하지 않는다면 추가로 4년 더 임대 거주가 가능하고,
분양 미선택 시 거주기간은 청약통장 납입기간으로 인정해줍니다.

3. 일반형 15만호
기존의 일반 분양하는 형태와 같다고 보면 됩니다.
분양가 상한제가 적용되어 시세의 80% 수준으로 분양가 적용됩니다.
청년층의 당첨기회 확대를 위해 일반공급 20%를 추첨제로 공급하고, 기존 주택 구입 대기수요인 4050 세대 등을 고려해서 일반공급 물량 확대할 계획입니다.


# 나눔형, 선택형, 일반형 주택 금융지원

나눔형 주택 전용 모기지 지원 사항은 LTV최대 80% 적용되고 DSR은 미적용 됩니다.
최대 5억원, 40년 만기, 최저 1.9% ~3% 범위의 고정금리가 적용됩니다.
예를 들어 시세 6억원 주택의 경우, 시중은행 대비 최대 1억원의 초기 부담이 감소하고, 총 이자 부담도 최대 3.7억원이 감소합니다.

선택형은 전용 모기지 지원+ 전세대출이 적용됩니다.
6년 후에 분양 자금 지원은 최저금리 1.9%, 40년 만기,최대 5억원으로 나눔형과 유사합니다.
입주시점에 최저 1.7% 고정금리의 전용 전세대출을 보증금 80%까지 적용하게 되는데요,
일반 전세대출 금리에 비해 저리로 적용되니 임차 기간중에 이자 부담이 많이 감소됩니다.
입주 시 전세 보증금 시세 3억원의 주택을 예를 들면 이자 부담이 최대 5,000만원 감소하게 됩니다.

일반형은 기존 기금대출인 디딤돌 대출을 지원하는데, 청년층 등에 대해서는
대출한도를 신혼부부 2.7억원에서 4억원으로 생애최초 1.5억원에서 2억원으로 확대 적용하고,
공공임대 거주하는 청년이 일반형으로 주거 상향이동시 0.2%P 금리 우대를 적용합니다.


# 공공 분양 청약 제도 개편
기존 특공 분양이 기혼자 위주라 미혼 청년 배려가 부족하다는 의견이 많았는지 19~39세 대상 나눔형, 선택형에 미혼청년 특공을 신설하여 미혼 청년들의 혼인부담을 완화하고 내집마련을 할 수 있는 기회를 확대했습니다.

또한 공공 일반 공급은 3년이상 무주택자로 저축 총액 또는 납입횟수가 많은 자를 선정하는(매월 10만원만 인정) 순차제 100% 방식을 적용하여, 납입 기간이 짧을 수 밖에 없는 청년층의 당첨기회 적었는데, 나눔형, 선택형, 일반형 3가지 유형 모두 일반공급 물량의 20%를 추첨제로 도입하게 됩니다.

청년에게만 혜택을 적용하면 이는 또다른 상대적 차별이니, 상대저으로 자금 마련이 용이한 4050 대상을 위해서 일반형의 경우 일반공급 비율을 15%에서 30%로 확대 적용하고, 선택형에서도 다자녀, 노부모 등 특별공급을 30% 적용합니다.

# 청년, 신혼부부, 생애최초, 다자녀, 노부모 등 대상별 청약 자격 및 소득자산 요건

[출처 : 국토교통부_청년서민 주거안정을 위한 공공주택 50만호 공급계획]