분당,일산,평촌 1기 신도시 특별법, 20년 이상 단지 재건축 가능[용적률 상향, 재건축 안전진단 완화]

이번 정부 출범할 때 부터 1기 신도시 정비에 관해 전체적인 마스터 플랜을 계획해서 진행한다고 했는데,

오늘 1기 신도시 특별법 즉, 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 주요 내용을 발표했어요. 

구체적인 사항은 지자체 계획, 관련 법, 시행령등이 완비되어야 하겠지만 대략 적인 방향을 가늠해 볼 수는 있겠습니다. 

 

준공한 지 30년이 다 되어가는 1시 신도시, 이제는 신도시가 아니라 30살이 넘어가는 구도시가 되어가고 있습니다. 

1기 신도시 분당, 일산, 평촌 등을 비롯한 노후계획도시는 90년대 초중반 공급이 집중된 고밀 주거 단지로 자족성이 부족하고, 배관 부식, 주차 부족, 기반시설 노후화가 계속 진행되어가니 정비사업을 해서 새 아파트에서 살아보자는 요구가 높은데, 재건축으로 진행하자는 단지, 재건축 오래걸리고 힘드니 리모델링으로 진행하자는 단지도 있고,

반면에 대형평형 위주의 아파트 단지는 연세가 높으신 세대가 많아 정비사업에 큰 관심이 없는 경우도 있습니다. 

2022년 9월 30일 발표한 마스터플랜 수립 용역 계획

 

국토부에서는 1기 신도시 마스터플랜을 계획하는 것을 계속 언급했었고, 

2022년 10월 성남시를 시작으로 해당 지자체는 1기 신도시 정비관련 연구 용역을 발주했었습니다. 

 

 

 

그러면 1기 신도시가 주요 대상이 되는 노후계획도시 정비 및 지원에 관한 특별법 주요 내용을 항목별로 정리해보겠습니다. 

 

1. 특별법 적용 대상인 노후 계획도시란?

택지개발촉진법 등 관계 법령에 따른 택지조성사업 완료 후 20년 이상 경과한 100만㎡ 이상의 택지 등을 말한다.
*관계 법령과 100㎡ 이상인 택지 등의 세부 기준은 시행령에서 규정할 예정.

 

보통 재건축이 가능한 연한이 30년으로 되어있는데 특별법에는 택지조성사업 완료 후 20년 이상으로 기준이 10년이상 앞으로 되어있습니다. 도시가 노후화 되기 전에 미리 체계적인 계획을 수립하여 대응이 가능하도록 한 것으로 보면 되겠습니다. 

 

1기 신도시, 수도권 택지지구, 지방 거점 신도시 등이 특별법 적용대상이 되는 주요 노후계획도시인데,

특별법 적용 대상 면적 기준인 100만㎡를 적용하는 기준은

하나의 택지지구가 100만㎡ 이상이거나,
인접, 연접한 2개 이상의 택지 면적의 합이 100㎡ 이상이거나,
택지지구와 함께 동일한 생활권을 구성하는 연접 노후 구도심 등

자세한 기준 사항은 시행령에서 구체화할 계획입니다. 

 

참고로 고양시 택지 일부를 살펴보면,

고양시 일산 신도시 택지개발지구는 약1573만㎡, 

고양시 덕양구 행신동 샘터, 햇빛마을이 위치한 고양능곡 택지개발지구는 126만㎡ 면적입니다. 

 

2. 국토부 기본방침, 지자체의 기본계획 수립.

연구용역 등을 통해 국토부, 지자체 투트랙으로 계획을 수립 진행하고 있습니다. 

국토부는 가이드라인 격인 노후계획 도시정비 기본방침을 수립하는데

노후계획도시정비의 목표와 기본방향, 기본전략, 기반시설 확보와 이주택책 수립, 선도지구 지정의 원칙, 도시 재창조 사업 유형 등을 제시. 

 

지자체는 노후계획도시정비기본계획을 수립합니다. 

특정 노후계획도시를 대상으로 시장, 군수가 수립하는 행정계획으로 기본방침과 같이 10년 주기로 수립하며 5년마다 그 타당성을 검토합니다. (이는 기존의 도시기본계획과 비슷한 기준인 같습니다.) 

공간적 범위, 해당지역 내 특별정비(예정) 구역 및 선도직 지정계획, 기반시설 확충 및 특례 적용 세부계획 등.

 

 

 

3. 특별정비구역이란?

기본계획에서 특별정비예정구역으로 지정하여 특별정비계획 수립과 함께 특별정비구역으로 지정합니다. 

특별정비구역은 역세권 복합, 고밀개발, 대규모 블록 단위 통합정비, 광역교통시설 등 기반시설 확충, 이주단지 조성 등 도시 기능 강화를 위한 다양한 사업이 추진되는 구역입니다. 

 

 

 

4. 특별정비구역에 대한 특례 및 지원

도시를 정비하기 위해 특별정비구역으로 지정했다면, 특별이라는 말이 들어갔으니 무엇인가 혜택을 줄 것 같습니다. 

 

재건축 안전진단 면제 또는 완화

서울등 재건축 단지에서 가장 큰 고비가 안전진단 관련 사항인 경우가 많은데, 요즘 안전진단 규제 완화가 적용되는 방향으로 가고 있어 재건축 단지마다 속도가 붙고 있는데요,

특별법에서는 기본계획에서 특별정비예정구역으로 지정되면 도시정비법의 기준보다 완화된 안전진단 기준을 적용할 수 있고(시행령 규정 예정)
자족기능 향상, 대규모 기반시설 확충 등 사업의 공공성이 확보되는 경우에는 안전진단을 면제합니다. 
구체적인 세부 요건은 대통령령, 기본방침에서 제시할 예정입니다. 

 

용적률, 용도지역 등 도시 건축 규제 완화

1기 신도시, 택지개발지구를 살펴보면 현재 용도지역 기준으로 용적률이 꽉 찬 경우가 많이 있습니다. 더 높이 올리기 힘드니 재건축이 가능하겠어? 이런 경우도 종종있는데요,  특별법에서는 이에 대한 완화를 적용한다는 내용입니다.

 

용도지역은 지역 여건에 따라 변경이 가능하도록하고,
용적률 규제는 종상향(예를 들어 2종 -> 3종, 준주거 등) 수준으로 완화하는 규정을 마련. 

 

또한 특별정비구역을 도시 내 복합적인 토지이용을 증지시켜 지역거점으로 육성하기 위해 해당 용도지역 보다 높은 밀도 개발을 허용하는 입지규제최소구역으로 지정 가능하도록 하였습니다. 

 

리모델링의 경우에는 현재는 15% 이내 세대수 증가가 기준인데, 이를 보다 높게 증가하는 허용하기로 했습니다. 

구체적인 증가 세대수 범위는 시행령에서 규정할 예정입니다. 

 

특별법이니 만큼 통합 심의 절차를 적용하여 기존 도시정비사업법 보다 간소화할 예정입니다. 

 

특별정비구역으로 지정되면, 이후 사업 시행은 

도시정비법상 재건축 사업, 도시개발법 상 도시개발사업 등 개별법에 따라 진행됩니다. 

 

5. 이주대책 수립 및 공공기여

기존 정비사업은 사업시행자가 이주대책을 수립하여야했는데, 특별법에서는 자자체가 이주대책 수립을 주도하고 정부가 지원하는 형태로 됩니다. 1기 신도시의 경우 92~96년 사이에 집중적으로 준공이 되었는데, 세대수도 엄청나니 쳬계적인 이주대책을 수립해서 정비 사어 기간동안 주택 시장 불안요소를 없애기 위함입니다. 

이주대책은 기본계획에서 세부 추진계획을 수립합니다.

 

살펴본 바와 같이 특별정비구역으로 지정되면 각종 특례가 많이 적용되므로,

재건축의 핫이슈인 초과이익환수가 적용됩니다. 

 

적정 수준의 초과이익을 환수하여 지역 간 형평성을 확보하고 기반시설을 재투자 재원등으로 활용.
공공임대주택 외에, 기여금, 생활SOC, 공공분양, 기반시설등 다양한 방식의 기부채납이 가능하도록 하였습니다. 

 

이번에 발표한 특별법 관련하여 간담회를 거쳐 최종의견을 수렴하여 2월에 발의할 예정입니다. 

 

 

[출처 : 국토부]