전세사기, 깡통전세 피하는 대책, 안전한 월세 전세 임대차계약 방법[변심에 따른 가계약금 반환 문제]

요즘 전세보증금 반환 문제로 여기 저기서 사건이 발생하고 있습니다. 임대인이 잠적하거나, 파산하는 등 보증금을 돌려받지 못하는 경우가 계속 보도가 되고있습니다. 도시보증공사 HUG 에서는 전세보증금반환보증 신청이 많아서 그런지 2009년이후 13년만에 적자 경영이 되고있다는 기사도 나오고 있습니다. 
캠코에서는 근본적인 해결책이 나오기 전까지는 전세사기성 물건에 대해 경매 진행을 잠시 중단하려고 매각기일 변경신청을 하고있는 요즘 시장 상황입니다.
 

오늘은 전세, 월세 임대차계약을 함에 있어, 안전하게 임대차 계약을 하고 살면서 임대인, 임차인간 분쟁을 예방할 수 있는 방법에 대해 알아보겠습니다. 
 

대항력 발생시기 관련 사항

주택임대차계약을 하고난 후 잔금일에 잔금을 하고 전입신고를 하게됩니다. 주택임대차보호법상에 임차인이 주택을 점유하고 전입신고(주민등록)을 하면 그 다음날부터 제3자에 대해서 대항력이 발생합니다. 전세자금 대출을 받게 되면 은행에서 확정일자받은 계약서를 가져오라고해서 확정일자가 더 중요한 것으로 오해하는 분이 가끔 계신데, 전입신고가 기본적으로 되어있어야 대항력+ 확정일자부 우선변제권이 발생하게되는 것입니다. 
 
그런데 잔금일 당일에 임차인이 전입신고를 했는데, 당일에 임대인이 근저당권을 설정하게 되는 경우가 발생할 수 있는데, 이렇게 되면 임대차계약에 의한 임차권의 대항력보다 근저당권이 더 우선 순위에 있게됩니다. 
이런 일이 발생하지 않게하기 위해서는 전세, 월세 계약시에 특약으로

"잔금 익일 까지 등기사항전부증명서상 제한물권 설정 등 권리변동 없는 것으로 한다." 

같은 특약을 기본적으로 작성하면 되겠습니다. 
 
임대차계약 작성하기 전에는 물론이고 잔금일 당일 그리고 전입신고한 다음 날에도 등기사항전부증명서를 확인해볼 필요가 있습니다. 
 
 

임대인의 대리인이 계약 체결하는 경우

임대인 본인이 시간이 안되어서, 혹은 해외에 거주하고 있어 대리로 계약하는 경우가 생기게 됩니다. 
기본적으로 임대인 본인이 못오고 대리인이 계약을 진행할 때에는 해당 부동산에 대한 위임장과 인감증명서를 확인해야합니다.

위임장에는 임차 부동산의 소재지, 소유자의 성명/연락처, 계약의 목적,
대리인의 이름, 주소, 주민번호, 연월일 등이 기재되어있어야 함. 

요즘은 전세사기사건 여파로 전세보증금반환 보증보험에 거의 가입을 하는 경향이고, 전세대출을 받는다면 전세보증보험이 포함된 안심대출로 진행하는 경우가 대부분입니다. 임대인이 해외에 나가있는 경우에는 위임할 내용에 전세자금대출로 은행에서 발송하는 채권양도통지서 또는 질권설정통지서 등을 대리인이 수령한다는 내용이 포함되어 있어야 전세자금대출이 원활하게 진행됩니다. 
 

구두로 약정을 하고 계약서 작성을 안한 경우

민법에 의하면 임대차계약은 상호간에 의사의 합치가 있으면 성립하는 것이고 별도의 요식행위를 요하는 것은 아닙니다. 그러므로 계약서 작성 없이 체결된 구두 약정인 경우에도 유효합니다. 그런데 현실에서는 만약 나중에 분쟁이 발생한다면 입증을 해야하기때문에 분쟁예방 차원에서 계약 조건을 서면으로 작성하여 체결하는 것이 서로 안전합니다. 
 
 

대출 등 선순위 근저당권이 있는 경우

임대차계약을 체결하는데 선순위 근저당권이 설정된 경우에 유사 시 경매 등 진행되면 유찰을 고려해서(1회 유찰 시에 20~30% 감가 진행) 선순위 근저당권 채권최고액과 전세 보증금의 합계금액이 주택 매매가격의 70% 보다 낮아야 비교적 안전하다고 평가할 수 있습니다. 요즘 같이 언론에 보도되는 전세사기성 사례 같은 경우는 주택 가격 하락기에 특히 문제가 될 소지가 많습니다. 정부에서 여러가지 제도적 보완책을 검토하고 있지만, 임대차 계약을 하면서 임차인 당사자가 꼼꼼히 확인할 필요가 있습니다. 
 
깡통전세 문제
보통 선순위근저당권 같은 주택 담보대출 금액과 전세보증금을 합한 금액이 주택가격의 70%를 초과하면 깡통전세로 봅니다. 부동산 가격이 상승하는 시기에는 집 값이 상승추세이니 상대적으로 전세가율이 떨어져 큰 문제가 발생되지 않으나, 하락기에는 전세가율이 떨어져 보증금 반환에 문제가 발생할 수 있습니다. 이에 주택도시보증공사, 서울보증보험의 전세보증보험을 가입하여 안전하게 주거생활을 하는 것이 좋겠습니다. 
 
 
집합건물이 아닌 다가구 주택 임대차 계약
원룸, 상가주택, 다가구주택 같은 경우는 보통 소유자가 1명입니다. 소위 통건물이라고도 합니다. 이런 주택의 경우에는 선순위 근저당권 외에 자신보다 먼저 계약한 다른 호실 임차인들이 있습니다. 그러므로 다가구주택 등을 임대차 계약할 경우 앞선 세입자들의 보증금의 합계액이 얼마가 되는지 체크해봐야합니다. 공인중개사사무실에서 계약하는 경우 중개사분에게 확인하여달라고 하고, 당사자 직접계약할 경우에도 임대인에게 꼭 확인요청을 할 필요가 있습니다. 
빌라같은 다세대 주택과는 다르게 다가구 주택의 경우에는 임대인의 채무 문제가 생겼을 때, 건물 전체가 경매로 진행되므로 앞선 세입자들의 보증금 총액과 내 보증금을 주택 가격과 필히 비교 계산해봐야합니다. 만약 앞선 세입자들의 보증금 총액이 매우 큰 금액이라면 이런 다가구주택 등에 대한 전세계약은 위험할 수 있습니다. 
 
소액보증금 최우선변제권 제도가 있는데 선순위 근저당권이 설정된 날짜를 기준으로 그 때 당시의 최우선변제금액 범위가 정해므로 월세같은 경우 계약 체결 시 그 시점의 최우선변제금액을 체크하는 것이 아니고, 선순위에 있는 근저당권의 설정일을 기준으로 그 시점의 최우선변제금액 기준을 체크해봐야합니다.
 

 

압류, 가압류, 가등기, 가처분 등이 있는 경우
 

압류, 가압류된 주택
이런 경우에는 경매가 진행되면 주택임대차보호법의 우선변제를 받을 수는 없고, 일반 채권자들과 채권액에 따른 안분배당을 받게됩니다. 간혹 전입한 이후에 국세같은 압류가 발생할 수도 있는데, 법정 기일이 빠르면 문제가 될 수도 있으니, 잔금 시에 임대인의 국세완납증명등 확인할 필요가 있겠습니다. 
 
가처분 후 임차인

가처분권자가 본안 소송에서 승소하게되면 가처분등기 이후에 행위는 효력이 없어 보호받을 수 없습니다. 그러므로 가처분이 있는 주택에 임대차계약을 체결하고 자 하는 경우에는 가처분권자의 동의서를 받아 계약을 진행해야합니다. 

보통 가처분등기 된 주택은 임대차 계약을 안하는 것이 좋겠습니다. 
 
가등기 후 임차인

가등기가된 주택의 경우 가등기에 기한 본등기가 되면 본등기 권리자에게 임대차를 주장할 수 없습니다. 가등기의 순위보전적 효력에 따라 중간처분인 임대차가 실효되기 때문입니다. 

보통 이렇게 압류, 가압류, 가처분, 가등기 등 선순위 등기가 있는 주택은 잘 안하게 되는데, 진행을 하더라도 말소된 후에 임대차를 진행하는 것이 좋겠습니다. 
 
 

계약금 일부, 가계약금만 지급된 후, 임차인 변심으로 계약을 파기했을 때, 

판례는 일관되게 계약의 성립과 관련하여 목적물, 보증금, 임대차기간 등 계약의 주요사항에 대해 상호간에 의사의 합치가 있다면 임대차계약이 성립한다고 인정합니다.  그러므로 다른 무효나 취소 사유가 없는 한 원칙적으로 임차인이 계약을 이행하지 못하면 가계약금을 반환받을 수 없습니다. (대법원 대판 2005 다 39594)

 
 

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집주인이 아닌 임차인이 세를 놓는 경우, 전대차계약 시

임차인이 다시 다른 임차인에게 세를 놓는 것은 민법상 유효합니다. 임대인이 반드시 목적물의 소유자일 것을 요하지 않기 때문입니다. 단, 민법 제 629조 임차권의 양도, 전대의 제한 조문에 

"임차인은 임대인의 동의 없이 그 권리를 양도하거나 임차물을 전대하지 못한다." 라고 규정하고 있으며 위반시에 소유자는 무단전대를 이유로 원래의 임대차계약을 해지할 수 있습니다. 

그러므로 임차인이 임대인의 동의를 얻지 않은 상태에서 무단으로 불법 전대시에는 임대인은 임차인을 상대로 임대차계약의 해지를 할 수 있고, 전차인 상대로는 불법점유에 기한 목적물의 인도청구가 가능합니다. 

 
즉, 전대차 계약시에는 임대인의 동의를 받았는지 꼭 확인해야합니다. 
전대차계약시에 임대인의 동의를 받은 별도 전대차동의서를 확인하거나, 전대차계약서에 임대인의 동의란을 기재하고 서명 또는 날인을 받아서 분쟁이 발생하지 않도록 하는 것이 좋겠습니다. 
 
 

공동소유주택 공유자 중 1인과 임대차계약 시

부부공동소유, 상속받아서 형제 여러명이 소유한 주택 등 소유자가 여러 명일 때 그 중 대표 1인과 계약을 진행하는 경우에 그 1인의 지분이 과반(1/2)을 넘어야 법적으로 유효한 계약이 됩니다. 만약 지분이 1/2 이하인 지분권자와 임대차계약을 체결하는 경우에는 나머지 지분권자의 동의를 받는 것이 안전한 계약입니다. 
 
만약 임대인 부부가 1/2 절반 씩 각각 소유하고 있는 주택을 임대차계약 하는 경우에도 나머지 배우자의 동의서를 받는 것이 좋겠습니다.

판례는 부부 일방의 일상가사에 관한 대리권의 범위에 임대차계약 체결은 포함되지 않는다고 보고 있습니다. 

보통 부부가 공동임대인인 경우, 임대차계약시에 같이 오시거나, 다른 한명의 위임장을 첨부하여 임대차계약을 체결하면 되겠습니다.
 

아파트 수분양자와 계약을 체결, 매매 진행중인 주택의 임대차계약 체결 시,

매매 진행중에 있는 주택 예를 들어 투자자가 주택을 매수하여 전세를 놓는 경우, 또는 아파트를 분양받은 수분양자와 임대차계약을 체결하는 경우에 주택의 인도와 주민등록을 통해서 대항력을 완전하게 확보하는 것이 중요합니다.  

만약 주택매매나 아파트 분양 완결이 안되는 경우, 즉 매매대금이나 분양대금 미납으로 주택매매계약, 분양계약이 해제될 경우 대항요건을 갖춘 임차인이어야만 해제에도 불구하고 보호를 받을 수 있습니다. 

 
 

중개사무소에서 개업공인중개사의 중개하에 임대차계약을 하는 경우에는 임대차계약서와 함께 중개대상물확인설명서 및 공제증서를 첨부하니 이를 받아 보관해야합니다.
주택에 하자가 있거나 보수를 필요로하는 부분이 있다면 이런 사항을 계약서에 명기하는 것이 나중에 누가 책임이있는지 상호간의 분쟁을 미리 막을 수 있는 방법입니다. 
입주 첫날 주택의 상태를 스마트폰으로 촬영해두는 것도 좋겠습니다.